Dubai, la città dei grattacieli di carta

La sala conferenze da 300 posti è gremita. «I perché chiari muovono le persone», apre il suo discorso introduttivo uno degli immobiliaristi di Gabetti. Acquistare un appartamento, magari ancora in fase di costruzione, negli avveniristici progetti di sviluppo immobiliare di cui pullula l’emirato è un affare. È alla portata di tutti gli investitori, come spiegano semplici tabelle, che promettono un ritorno per oltre il 10% del capitale investito da affitti a breve termine. La sensazione è di assistere a una televendita.

Quello che gli investitori non dicono

Gli speaker elencano i vantaggi di comprare una casa a Dubai: posizione strategica (il suo aeroporto è il più trafficato dal 2014), esplosione del turismo, governo stabile, sicurezza, un mercato immobiliare in perpetua crescita, visti d’oro con pochissimi requisiti per chi investe. E senza imposte da versare: comprando un immobile si paga un’aliquota del 4% sul prezzo dell’immobile al Land Department, il catasto emiratino, e basta: affitti e plusvalenze non vengono tassati.

«La moltitudine di italiani che investe a Dubai nell’immobiliare è invogliata dall’innegabile senso di sicurezza che la città infonde; il sapere che il proprio investimento è al sicuro è il desiderio di ogni investitore», commenta Carlo Scavone, imprenditore barese che lavora a Dubai come consulente legale e fiscale per chi vuole trasferirsi nell’emirato. «L’innumerevole quantità di cantieri presenti a Dubai garantisce una immensa varietà di progetti un po’ per tutte le tasche». 

Attraverso diverse richieste di accesso agli atti, IrpiMedia ha chiesto all’Agenzia delle Entrate italiana i dati di chi ha dichiarato al fisco nel 2022 una proprietà in tutti gli Emirati Arabi Uniti. Lo hanno fatto in meno di 500 (486 per la precisione) eppure secondo i dati del leak Dubai Unlocked lo stesso anno – solo in uno dei sette emirati, Dubai – risultavano 2.022 proprietari italiani di 2.502 immobili residenziali. È una cifra per difetto: non è possibile conoscere quanti italiani li possiedano attraverso società offshore anonime.

La discrepanza tra proprietari che dichiarano al fisco e proprietari reali è in parte spiegabile con il numero di cittadini che anche per il fisco sono da considerare residenti negli Emirati e quindi pagano le tasse all’estero. Sono una parte degli iscritti all’Anagrafe Italiani Residenti all’Estero (AIRE) negli Emirati, cioè circa 12.200 persone.

Altri, però, hanno le loro attività in Italia e usano le speculazioni immobiliari emiratine per nascondere i loro patrimoni al fisco. Attraverso il leak, IrpiMedia ha stabilito che almeno 175 degli oltre 2.000 proprietari italiani, possiedono un Emirates ID, la carta d’identità emiratina obbligatoria per tutti i residenti. Questo significa che la maggior parte degli italiani che ha acquistato un immobile a Dubai lo ha fatto da non residente. 

Fra chi ha comprato casa nell’emirato con il proprio nome, IrpiMedia ha trovato diversi uomini d’affari considerati vicini alla criminalità organizzata, ma anche imprenditori coinvolti in casi giudiziari in Italia, per reati come corruzione, truffa, bancarotta fraudolenta, evasione fiscale e appropriazione indebita.

James Henry, esperto di paradisi fiscali dell’Università di Yale, paragona gli Emirati Arabi Uniti alla scena del bar di Star Wars, dove si ritrovano brutti ceffi da tutta la galassia:

«Entri e trovi cleptocrati, a sinistra oligarchi, in mezzo riciclatori e alle spalle venditori di materie prime russe che sfruttano (Dubai, ndr) come falla del sistema per aggirare le sanzioni», racconta l’economista. «Sono tutti protetti dalla stessa segretezza finanziaria di fondo».

Contattate dai giornalisti di Dubai Unlocked, le autorità dell’emirato non hanno risposto. Le ambasciate emiratine di Oslo e Londra hanno rilasciato un commento per smentire il ruolo di Dubai come rifugio per capitali di origine illecita.

«Gli Emirati Arabi Uniti – scrivono – prendono estremamente sul serio il loro ruolo nella protezione dell’integrità del sistema finanziario globale».

Scendere col cash

Per capire meglio come il settore immobiliare di lusso a Dubai può essere sfruttato per fini illeciti, durante la conferenza a CityLife ci fingiamo interessati a voler investire. Dopo qualche giorno veniamo ricontattati da uno degli immobiliaristi di Gabetti e fissiamo una videochiamata. Spieghiamo che stiamo cercando proposte interessanti per conto di alcuni clienti.

L’agente immobiliare dice di aver comprato e rivenduto personalmente case nell’emirato, con margini di guadagno anche del 60%. Tutto esentasse, grazie al regime privilegiato di Dubai. Quando solleviamo il tema della dichiarazione dei redditi l’immobiliarista dice: «Io non ho dichiarato il mio appartamento e quindi non pago niente». 

Quando chiediamo come mai risponde di non avere intenzione di pagare, soprattutto in Italia, perché già si pagano abbastanza tasse. L’Italia, dice, «non merita». Chi acquista senza trasferirsi (rimanendo quindi residente in Italia) secondo l’agente lo fa come operazione speculativa: investendo in progetti ancora in fase di costruzione, per poi rivendere gli appartamenti a un prezzo più alto quando la domanda cresce. È così che si fanno i veri guadagni.

Per non dichiararli all’Agenzia delle Entrate, però, gli immobili vanno pagati con sistemi poco tracciabili. Il problema a Dubai non si pone: le opzioni di pagamento più diffuse per chi vuole stare nell’ombra sono «criptovalute» oppure «full cash», ovvero «completamente in contanti, significa che se porti valigie di contanti, noi possiamo accettarle».

Lo ha spiegato un rappresentante di Damac, uno dei più grandi costruttori di Dubai, ai colleghi della tv svedese Svt, partner di Dubai Unlocked, quando a marzo si sono recati a Dubai fingendosi interessati all’acquisto di una casa.

Il massimo di cash che si può dichiarare in aeroporto è diecimila euro, quindi basta «scendere» a Dubai con alcuni amici o familiari, ciascuno con quell’importo in valigia, spiega l’agente immobiliare di Gabetti. «Volere è potere», sintetizza. 

Sia Gabetti Middle East sia Damac sono state poi ricontattate dai giornalisti per commentare le risposte fornite dai propri rappresentanti. Gabetti ha detto di avere «piena fiducia» nell’operato dei propri dipendenti, escludendo quindi «che qualcuno di loro possa aver consigliato a un potenziale cliente la modalità di pagamento in denaro contante per la compravendita di un immobile». Ha aggiunto di essere disposta a intraprendere «vie legali» se identificherà chi ha fornito queste indicazioni. L’agenzia ha anche dettagliato le sue procedure antiriciclaggio interne specificando che «ad oggi non è mai pervenuto alcun alert relativo ai nostri clienti».

Damac ha dichiarato ai colleghi di Svt che «proporre ai clienti di pagare in contanti» non fa parte delle proprie policy. Tuttavia, «se un cliente desidera pagare in contanti, tale pagamento sarà soggetto a una due diligence rafforzata e ad azioni di dichiarazione e segnalazione a livello locale». La società di sviluppo immobiliare ha aggiunto: «Prendiamo sul serio le vostre accuse e indagheremo sulle dichiarazioni presumibilmente rilasciate dai nostri venditori».

Quanto perde il fisco italiano 

L’Agenzia delle Entrate ha declinato le richieste di IrpiMedia di commentare i dati di Dubai Unlocked. La discrepanza tra proprietari reali e quelli che lo comunicano al fisco è infatti enorme, gli italiani che possiedono un immobile all’estero e lo dichiarano sono una netta minoranza. 

Chi non risiede all’estero è obbligato a versare una tassa sugli immobili posseduti fuori dall’Italia, oltre a tassare ogni plusvalenza ricavata da vendite o affitti.

Anche chi è indirettamente proprietario dell’immobile per il tramite di società schermo, senza un’attività economica reale, ricade nella normativa e sono obbligati a dichiararlo.

Secondo le analisi degli accademici al Norway’s Centre for Tax Research e all’EU Tax Observatory, gli immobili residenziali a Dubai posseduti da italiani valgono, da soli, quasi un miliardo di euro. Il valore di tutti gli immobili dichiarati nel 2022 al fisco italiano – 645 in totale, in tutti gli Emirati – è di appena 186 milioni di euro. Anche senza contare eventuali plusvalenze, il mancato gettito per lo Stato è evidente e va stimato, secondo i calcoli di IrpiMedia sulla base dell’aliquota 2022, in una forchetta fra oltre 2,7 milioni e 5,4 milioni di euro.

L’imposta sulla proprietà di immobili all’estero 2022 ha portato nelle casse dello Stato complessivamente 93,6 milioni di euro nelle casse dello stato. Le dichiarazioni mancanti che risultano dai dati di Dubai Unlocked avrebbero potuto far crescere il gettito del 5,6%.

Il valore medio di ciascun immobile residenziale proprietà di italiani a Dubai è oltre 360.000 euro.

«È un segnale – commenta Misha Maslennikov, policy advisor di Oxfam Italia – che a Dubai investono soprattutto i rappresentanti della upper class italiana. Questi dati, più in generale, sono una conferma, l’ennesima, di come l’opportunità di occultare offshore la ricchezza, eludendo gli annessi obblighi tributari, sia soprattutto appannaggio dei cittadini più abbienti. È uno dei risvolti della globalizzazione, quello di aver concesso di fatto ai contribuenti più ricchi la facoltà di decidere dove, quando e quanto versare in imposte».

Il doppio sistema, dove i progressi sono di facciata

A febbraio 2024, il Gruppo d’azione finanziaria internazionale (Gafi) – un’organizzazione intergovernativa per contrastare riciclaggio e finanziamento al terrorismo – ha eliminato gli Emirati Arabi Uniti dalla lista grigia degli osservati speciali che non rispettano a pieno le regole per la prevenzione del riciclaggio di capitali sporchi. A seguito della decisione, anche la Commissione europea aveva proposto di modificare la propria lista. Tuttavia, a fine aprile scorso, il Parlamento europeo ha rigettato la proposta della Commissione, anche sulla spinta di quanto era emerso dal prequel di questa inchiesta, #DubaiSvelata.

Nonostante i progressi riconosciuti dal Gafi, però, la possibilità di pagare in contanti senza che le autorità facciano troppe domande sulla provenienza del denaro continua ad attrarre a Dubai anche profili di investitori a rischio.

«Sulla carta gli Emirati Arabi Uniti rispettano gli standard internazionali per contrastare pratiche fiscali dannose e sullo scambio di informazioni amministrative – commenta Chiara Putaturo, advisor a livello europeo di Oxfam su disuguaglianze e politiche fiscali –. Formalmente sono conformi. Tuttavia, le inchieste degli ultimi anni, gli indici sviluppati da associazioni internazionali e, da ultimo, il voto dell’Europarlamento contro la rimozione dalla “grey list” dimostrano che questi standard, nel caso degli Emirati, sono solo di facciata».

Eppure, racconta a IrpiMedia chi si è trasferito da anni a Dubai, acquistare un immobile nell’emirato non è un’operazione così immediata come lasciano intendere gli immobiliaristi più entusiasti. La compravendita può durare diversi mesi e passa tutto dal governo dell’emirato attraverso il Land Department.

Il motivo è che a Dubai esistono due sistemi economici paralleli: uno formale, più “lento”, in cui si applicano le regole, e che soddisfa tutti i requisiti internazionali. L’altro, al di fuori del sistema formale, sotto la diretta supervisione degli sceicchi di Dubai. Il sistema sotterraneo sopravvive grazie alle tangenti di criminali, persone sotto sanzioni e investitori con interessi illeciti, che non vogliono che si facciano loro domande sulla provenienza dei propri soldi.

Diversi professionisti sentiti dai giornalisti del consorzio Dubai Unlocked raccontano di jet privati carichi di soldi che atterrano a Dubai. Il denaro viene prelevato, depositato in conti speciali, e una parte finisce a disposizione degli sceicchi. Gli Emirati sono un regime oppressivo, dove la popolazione è sottoposta a sistematiche violazioni dei diritti umani e sorveglianza informatica, come denunciano da anni diverse Ong internazionali. L’erede della famiglia regnante, Mohammed bin Rashid Al Maktoum, ha impedito persino alla figlia di lasciare la città.

Per gli stranieri che portano soldi e poche domande la vita è ben diversa:

«Le autorità di Dubai accolgono riciclatori di denaro, trafficanti di armi, evasori e le loro famiglie. Chiunque abbia soldi può venire a investire a Dubai. Siete i benvenuti, purché non facciate politica e non critichiate le autorità locali», dice un uomo d’affari che chiede l’anonimato.

I professionisti segnalano ancora poco le operazioni sospette: almeno fino al 2021 si poteva effettuare qualsiasi deposito in contanti senza che nessuno chiedesse l’origine dei fondi. Oggi le banche potrebbero fare domande, ma i controlli possono essere facilmente elusi utilizzando conti e società offshore. 

Lavanderia immobiliare

Secondo un esperto italiano di servizi offshore che chiede di restare anonimo, da almeno una ventina d’anni le compravendite immobiliari nell’emirato vengono usate per riciclare denaro. È dal 2002 che il regime degli sceicchi ha consentito agli stranieri di investire nel mattone.

«La transazione immobiliare in assoluto si presta molto al riciclaggio. È abbastanza semplice: compri una cosa a 100 la rivendi a 200 e ricicli», riassume. «Queste operazioni vengono fatte in Paesi nei quali i guadagni in termini di capitale non vengono tassati, perché a questo punto il riciclaggio è gratuito, altrimenti devi pagare le imposte. Quindi Dubai per anni si è, come dire, resa disponibile a questo tipo di transazioni».

Secondo l’esperto italiano di paradisi fiscali, chi vuole garantirsi un reale anonimato, anche a Dubai, non compra immobili a titolo personale. È alle Isole Bahamas, o alle Cayman, che vengono aperte le migliori società trust, in grado di schermare completamente l’acquirente. Chi vuole avere la massima garanzia, poi, fa intestare al trust una società alle Isole Vergini Britanniche, attraverso la quale aprire una società negli Emirati a cui poi intestare l’immobile. 

Come abbiamo già visto, spesso a Dubai gli investimenti che vengono proposti come più redditizi sono quelli “off plan”, cioè quando l’immobile esiste solo sulla carta, o è ancora in fase di costruzione. È qui che il riciclaggio funziona meglio. Tutto passa dalla società che prenota l’immobile in costruzione, pagando una caparra che verrà saldata al momento della consegna delle chiavi. 

Quando cominciano i lavori, e si diffonde la notizia che tutti i lotti di un certo progetto sono stati venduti, il valore della prenotazione aumenta. E, chi compra in seconda battuta, non direttamente dal costruttore ma da chi ha prenotato gli immobili sulla carta, è disposto a pagare di più. Ciò consente a chi rivende a prezzo maggiorato di riciclare la caparra versata, man mano che le vendite si susseguono a catena.

Il mercato immobiliare emiratino, garantendo profitti così rapidi, è vantaggioso per tutti: chi vende può alzare i prezzi costantemente, consapevole che attrarrà sempre compratori; chi deve riciclare capitali sporchi, infatti, ha interesse che il prezzo sia alto. Questo circolo vizioso crea un mercato anche per i guru dell’immobiliare, i predicatori che con grandi campagne comunicative persuadono a investire nei grattacieli di carta di Dubai.

Con la promessa – non sempre mantenuta – che, quando la costruzione sarà terminata, l’appartamento genererà una rendita a vita con gli affitti. Sono proprio loro, i piccoli investitori, che tengono in vita il meccanismo, come nel più classico degli schemi Ponzi.